Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – najczęstsze pytania na różnych etapach inwestycji

fot. Energa

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę jest jednym ze sposobów na wykorzystanie gruntów słabej jakości. Uprawa roli na glebach klasy IV lub niższych często wymaga ogromnych nakładów pracy, a zysk nadal pozostaje niepewny. Udostępnienie ich pod farmę PV przynosi natomiast stałe przychody przez kolejne kilkadziesiąt lat. To zrozumiałe, że przy podpisaniu umowy na tak długi okres pojawiają się wątpliwości i pytania. Odpowiadamy na te, które padają najczęściej.

Udostępnienie gruntów pod farmy fotowoltaiczne umożliwia osiąganie zysków z ziem, na których uprawa jest niemożliwa lub nieopłacalna. Formalności związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę instalacji PV mogą trwać nawet kilka lat. Nie wszystkie firmy oferują wypłatę wynagrodzenia w tym przejściowym czasie czy rekompensaty za rozpoczęcie budowy przed zbiorem plonów. Najwięcej wątpliwości budzą przede wszystkim kwestie podatkowe oraz spadkowe, a po zakończeniu umowy – te związane z rozbiórką instalacji i ponownym przekształceniem ziemi w rolną. 

Początek współpracy. Jak sprawdzić, czy działka spełnia wymogi?

To pierwsze, podstawowe pytanie, jakie zadaje sobie właściciel posiadający grunty. Najłatwiejszym sposobem, by ustalić, czy działka nadaje się do dzierżawy pod farmę słoneczną, jest kontakt z firmą, która profesjonalnie zajmuje się całym procesem oraz posiada niezbędną wiedzę i narzędzia. Wiele kwestii można także sprawdzić samodzielnie.

– Warto zacząć od ustalenia, czy na danej ziemi występują stawy, rzeki, drzewa bez możliwości wycinki, zabudowa w odległości mniejszej niż 100 metrów czy duże różnice w wysokościach terenu. To znacznie utrudnia, a często wręcz uniemożliwia postawienie farmy fotowoltaicznej. Właściciel gruntu na pewno ma także wiedzę na temat klasy bonitacyjnej swojej ziemi. Jeśli nie, może sprawdzić to w urzędzie gminy i pobrać odpowiedni wypis i wyrys. Wybudowanie instalacji jest możliwe tylko na ziemiach klasy IV lub niższej oraz na łąkach lub nieużytkach. Ważną informacją jest również ustalenie, czy na terenie występują jakieś formy ochrony przyrody. W trosce o środowisko należy bowiem zachować od nich odpowiedni dystans. Trudniejsze może okazać się określenie poziomu wód gruntowych. Taką informację można uzyskać w Państwowym Instytucie Geologicznym – mówi Alicja Piątek, dyrektorka rozwoju projektów fotowoltaicznych Axpo w Polsce.

Właściciele ziem rolnych często zastanawiają się także, czy zamiast dzierżawy, ziemię pod elektrownię można sprzedać. W Polsce jest to bardzo skomplikowany i czasochłonny proces, głównie ze względów prawnych i podatkowych. Niektórzy myślą również o zakupie działki w celu udostępnienia jej pod farmę PV. Jest to możliwe, ale w takim przypadku cały proces obarczony byłby sporym ryzykiem. Zawsze bowiem mogą pojawić się nieprzewidziane przeszkody, które uniemożliwią budowę. Co więcej, z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W powyższym okresie, nieruchomość nie może być też zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. 

Umowa przedwstępna. Ile trwają formalności? Czy w tym czasie wypłacane jest wynagrodzenie?

Istotną kwestią jest także czas oczekiwania na decyzję o budowie farmy oraz możliwość uprawiania ziemi w okresie dopełniania formalności związanych z budową.

– Cały proces sprawdzania gruntu oraz uzyskiwania wymaganych pozwoleń i decyzji wyrażających zgodę na budowę farmy zajmuje około 3-5 lat. Właśnie dlatego tak ważne jest, by zabezpieczyć możliwość uprawiania ziemi do momentu rozpoczęcia budowy inwestycji. Taki zapis powinien znaleźć się w umowie przedwstępnej razem z zobowiązaniem do wypłaty ustalonego wynagrodzenia w tym okresie. Należy również pamiętać, że budowa farmy PV powinna rozpocząć się niezwłocznie po otrzymaniu wszystkich wymaganych decyzji. Istnieje więc ryzyko, że harmonogram prac inwestora wymusi rozpoczęcie prac budowlanych przed zebraniem plonów rolnych. Warto zadbać, by w umowie znalazły się zapisy o zobowiązaniu inwestora do wcześniejszego poinformowania wydzierżawiającego o planowanej dacie rozpoczęcia budowy. Niestety czasem pomimo uzyskania takiej informacji, nie da się uniknąć zniszczeń w zasiewach. Wówczas może nam pomóc zapis w umowie, mówiący o uzyskaniu odszkodowania za płody rolne, stosownie do realnie poniesionych strat – komentuje Marta Rogoyska-Wieczorek, radca prawny Axpo.

Bardzo ważną dla właściciela ziemi kwestią jest także konieczność zapłacenia podatku od nieruchomości. Ten obowiązek spoczywa właśnie na nim, jednak niektóre firmy, które dzierżawią grunty pod instalacje, zwracają poniesione z tego tytułu koszty. 

Umowa właściwa. Co w przypadku śmierci właściciela ziemi?

Po wybudowaniu farmy fotowoltaicznej, w trakcie 29-letniej współpracy, może dojść do wielu nieprzewidzianych wydarzeń. Jednym z nich jest śmierć właściciela dzierżawionej ziemi. Jak wynika z zapisów prawa, umowa podpisana na dzierżawę działki nie wygasa automatycznie w momencie śmierci jej właściciela. Wszelkie prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na jedną lub kilka osób, które otrzymują ją w spadku. W przypadku gdy spadkobiercy chcieliby sprzedać ziemię i podzielić się majątkiem, prawo pierwokupu zazwyczaj należy do rodziny zmarłego, a następnie do firmy, która jest właścicielem instalacji PV na dzierżawionym terenie. Należy pamiętać, że wybudowanie farmy fotowoltaicznej wiąże się z ogromnymi kosztami, dlatego też firmy zabezpieczają się przed przedwczesnym zakończeniem okresu funkcjonowania instalacji.

Zakończenie współpracy. Kto jest odpowiedzialny za rozbiórkę i recykling instalacji?

Koniec umowy dzierżawy ziemi może zakończyć się na kilka sposobów. Jedną z opcji jest negocjacja warunków i zawarcie kolejnego kontraktu z właścicielem instalacji PV. Jeśli ten ma inne plany co do przeznaczenia ziemi, zaczyna się proces rozbiórki farmy fotowoltaicznej. Już przy podpisywaniu umowy dzierżawy warto zadbać o to, by wszelkie koszty i formalności związane z usunięciem i recyklingiem paneli, a także przekształceniem działki z powrotem w rolną leżały po stronie firmy, która użytkowała ziemię pod dzierżawę swojej instalacji.

– W rozmowach z właścicielami ziem często pojawiają się pytania o wpływ instalacji na środowisko, zwierzęta, same grunty czy okolicznych mieszkańców. Farmy fotowoltaiczne nie mają znaczącego wpływu na warunki gruntowo-wodne obszaru, na którym je postawiono, ponieważ do wybudowania elektrowni słonecznej przeważnie nie potrzeba przygotowania głębokich fundamentów. Niski stopień ingerencji w środowisko naturalne to zasługa nieinwazyjnej konstrukcji montażowej, zwykle w postaci pali wbijanych w ziemię. Po zdemontowaniu instalacji, teren nie będzie mocno naruszony i łatwo będzie można przygotować go pod inną inwestycję – wyjaśnia Alicja Piątek, dyrektorka rozwoju projektów fotowoltaicznych Axpo w Polsce.

– Za rozbiórkę i recykling elektrowni słonecznej odpowiada inwestor. Zawiera umowy z zewnętrznymi firmami, które specjalizują się w recyklingu paneli fotowoltaicznych i innych komponentów, co pozwala na odzyskanie cennych surowców. Dzięki temu proces rozbiórki elektrowni przebiega zgodnie z przepisami i minimalizuje wpływ na środowisko – dodaje Marta Rogoyska-Wieczorek, radca prawny Axpo.